GAYRİMENKUL SERTİFİKALARI ÇALIŞTAYININ ARDINDAN

Merkezimizin, Borsa İstanbul’un katkılarıyla gerçekleştirdiği “İSLAMİ FİNANS, GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ VE YATIRIMCI PERSPEKTİFİNDEN GAYRİ MENKUL SERTİFİKALARI çalıştayı 24.05.2017 Çarşamba günü yapıldı. Rektörlük binası Mavi Salon’da yapılan etkinliğe Borsa İstanbul, Sermaye Piyasaları Kurulu, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İnşaat ve gayrimenkul sektörü, ve Üniversitemiz yanında Sakarya Üniversitesi ve Sabahattin Zaim Üniversitesinden de temsilciler katıldı.

Karşılama konuşmalarının ardından oturumlara geçildi. Ahmet İncekara'nın moderatörlüğünde gerçekleşen "Ürünün Tanıtımı, Finansal ve Reel Sektöre Katkısı" başlıklı ilk oturum BİST'ten Mustafa Yıldız'ın sunumu ve TOKİ'den Oğuzhan Öztürk ile Sakarya Üniversitesi'nden Şakir Görmüş'ün müzkareleriyle tamamlandı. Mehmet Saraç'ın moderatörlüğünü yaptığı " Mevzuat ve Yatırımcı Riski Açısından Değerlendirme" başlıklı ikinci oturumda SPK'dan İbrahim Kumsal ve Deniz Öztürk'ün yaptıkları sunumlar İstanbul Üniversitesi'nden İbrahim Sırma tarafından müzakere edildi. Necmettin Kızılkaya'nın moderatörlüğünde başlayan " Fıkhi Açıdan Değerlendirme" başlıklı üçüncü oturumda İstanbul Üniversitesi'nde Servet Bayındır'ın yaptığı sunum Sakarya Üniversitesi'nden Süleyman Kaya ve Kuveyttürk Katılım Bankasından Ali Öztürk tarafından müzakere edildi.

Konuyla ilgili tüm ayrıntıların ilgili tüm taraflarca değişik perspektiflerden tartışıldığı etkinliğin sonunda oldukça önemli tespit ve somut öneriler ortaya çıktı.

Üç oturumda gerçekleştirilen çalıştayda ortaya çıkan tespitleri ve çözüm önerilerini aşağıda özetliyoruz:

1. Halka arzdan sonra fiyatların düşmesi GMS’ye rağbeti azaltabilir. Özellikle BİST’in yükseldiği ve gayrimenkul fiyatlarının arttığı bir ortamda (İstanbul 2015’te gayrimenkul fiyatlarının yüzde 18 yükseldiği bir şehir olarak Hongkong’u bile geride bırakıp dünya liderliğe ulaşmıştır) GMS’nin fiyatının halka arzdan sonra yüzde 10.5 kadar değer kaybetmesi konusunda önlemler alınmalı, bu değer kaybının sebepleri ortaya çıkarılmalıdır. Değerlemede sıkıntı varsa giderilmeli, manipülatif hareketler varsa bunlara karşı yatırımcıyı korumak adına önlemler alınmalıdır.


2. 1989 ve 1995’teki GMS benzeri yatırım araçlarının başarılı olamamasının en büyük sebeplerinden bir tanesi şerefiyelerdi. Şerefiye sorunu her ne kadar bugünkü tebliğde halledilmiş gözükse de son tebliğdeki bir maddeye göre asli edim sırasında şerefiye bedelinin şartlara göre revize edilebileceği yatırımcının mağduriyet yaşamasına neden olabilir. Bu maddenin tekrardan gözden geçirilmesi uygun olacaktır.


3. Süreklilik meselesi: GMS’nin en büyük avantajlarından bir tanesi payların küçük parçalara (dm2) ayrılması ile dar gelirli yatırımcıların da gayrimenkul yatırımı yapabilmeleri ve ikinci el piyasası sayesinde likidite ihtiyacı hasıl olursa hızlı bir şekilde ellerindeki hisseleri nakte çevirebilmeleridir. Zira normal bir gayrimenkul yatırımında bu mümkün değildir. Ancak GMS’ler üç yıllık olduğundan dar gelirlilerin bu kısa sürede ev sahibi olması olanaksız gözükmektedir. Bu ise 89 ve 95’te de olduğu gibi GMS’nin bir defadan fazla devam etmemesi anlamına gelebilir. Bu sorunu çözmek için başka projelere geçiş imkanı sağlanabilir. Elbette böyle bir geçiş imkanı sağlamak için çok sayıda projenin halka arz edilmesi gerekmektedir.


4. Süreklilik-Devamlılık önündeki bir başka engel de projenin tanıtımının yeterince yapılmamasıdır. Bu ise ikinci el piyasasındaki işlem hızının düşmesine neden olarak GMS’lere olan rağbetin düşmesine ve 89 ve 95’teki denemelerdeki gibi devamının gelmemesine sebep olabilir. Ayrıca GMS’lerin sadece yurtiçinde değil yurtdışında da tanıtımının yapılması ve yurtdışındaki yatırımcılara açık olması ikincil piyasadaki hızını arttıracaktır.


5. Edimler sırasında en son kalan katların kuzey cepheli ve alçak olması da yine fiyatları düşürme riski taşımaktadır.


6. Asli Edim Platformu faydalı bir adımdır.


7. Değerleme Meselesi: Projenin değerlemesinde ise tek bir referans kullanmış ki o da daha önceden bitmiş bir projenin fiyatıdır. En azından 2-3 değerleme raporu alınıp bu değerlerden en düşüğü alınırsa daha iyi olacaktır. Ayrıca fiyat için konulan marj da çok fazla gözüküyor. İki rakam arasındaki marj yüzde 100’den fazla. Bu marjın- fiyat aralığının yüzde 20-30’lara düşürülmesi daha uygun olur.


8. Fıkhi açıdan dikkat edilmesi gereken bir husus da yatırımcıların duran sermayesinin nasıl değerlendirildiğidir. Sermayenin katılım bankalarında işletilmesi konusunda daha fazla hassasiyet gösterilmelidir.


9. İnşaat şirketi ile TOKİ arasındaki ilişki de netlik kazanmalıdır. Bu bir arsa satışı, istisna mı, müşareke midir? İki taraf arasındaki ilişki arsa satışı üzerinden başlamaktadır lakin eklenen maddeler, şartlar nedeniyle akit tam olarak arsa satışı değildir. Bu bakımdan fıkhi açıdan bu iki taraf arasındaki aktin mahiyeti açığa kavuşturulmalıdır.


10. Yine fıkhi açıdan önemli bir husus da yatırımcılara sunulan kağıtların projenin (yatırım yapılacak binanın, katların) henüz temeli bile atılmadan borsada işlem görmesidir. Bu ise madumun satışı, garar gibi sakıncalar içermektedir.


11. Finansal Okuryazarlık: Projenin amacı esasen alternatif-yani banka dışı, faizsiz finansman yöntemiyle insanların ev sahibi olabilmesi olarak gözükmekle birlikte yatırımcılar tembel davranarak yeterli araştırma yapmamakta, projeyi dikkatlice gözden geçirmemektedirler. Bu ise ev sahibi olmak isteyen birinin davranışına benzemektedir zira ev satın alacak biri evin konumunu, projeyi detaylı olarak inceler, ziyaret edip bilgi toplar.


12. Eğer TOKİ ile yapılan sözleşme inşaat şirketinin finansman bulamadığından (1 yıl boyunca) ise bu riskli gözükmektedir.


13. Her ne kadar proje, fıkhi açıdan icazet alsa da denetimin devamlı olması gerekir. Proje tebliğdeki şartlara uygun işleyip işlemediği sürekli denetimlerle kontrol edilmesi ve sadece projenin başında değil proje süresince fıkhi açıdan uygunluğu denetim altında tutulmalıdır.

Çalıştay videoları için tıklayınız.